近日，青島市嶗山區(qū)人民法院審理了一起合同糾紛案件，當(dāng)事人欲購買學(xué)區(qū)房，卻想走捷徑“低價(jià)撿漏”，于是在中介的“力薦”下購買了一套法拍房擔(dān)保的債權(quán)，意圖通過以物抵債的方式來獲得法拍房的所有權(quán)，結(jié)果房子沒住上，購房款差點(diǎn)打水漂。

交了72萬元買學(xué)區(qū)房卻無法過戶

“孩子馬上要上小學(xué)了，我只是想買個(gè)學(xué)區(qū)房而已，中介給我推薦了一套法拍房，我看地段價(jià)格都合適，就交了72萬元，不料房子卻無法交付、過戶?！碑?dāng)事人周某痛心疾首地向法官說道。

據(jù)了解，周某自2022年1月就開始著手看房，當(dāng)年3月交了購房款，當(dāng)年9月1日，學(xué)校迎來秋季開學(xué)，但該房始終沒能交付、過戶。周某不斷催促，中介卻屢屢推遲交房日期。面對(duì)父母妻兒的不斷責(zé)問，周某也是一籌莫展、不知所措。無奈之下，周某將某資產(chǎn)管理公司訴至嶗山法院，請(qǐng)求解除購房協(xié)議，返還購房款。

購法拍房心切陷入“錢房兩失”境地

嶗山法院經(jīng)審理查明，周某與該公司所簽訂的并非所謂“購房協(xié)議”，而是債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。原來，該公司對(duì)周某擬購學(xué)區(qū)房的所有權(quán)人享有債權(quán)，并以該學(xué)區(qū)房為債權(quán)設(shè)立了抵押擔(dān)保，房屋所有權(quán)人未能按期償還借款，該公司訴至其他法院后申請(qǐng)了強(qiáng)制執(zhí)行，該學(xué)區(qū)房最終被法院司法拍賣而成為了法拍房。為了低價(jià)獲取該法拍房，中介想出了“歪招”——讓周某通過層層轉(zhuǎn)讓的方式購買該公司對(duì)房屋所有權(quán)人所享有的上述債權(quán)，然后再將周某變更為申請(qǐng)執(zhí)行人，意欲在法拍房流拍后，通過與房屋所有權(quán)人達(dá)成以房抵債協(xié)議的方式低價(jià)獲得房屋。

不料，法拍房的所有權(quán)人早已深陷債務(wù)泥潭，遭遇多方債權(quán)人起訴，其名下房產(chǎn)已被多家法院輪候查封，周某的買房愿望根本無法實(shí)現(xiàn)。于是，周某便與該公司協(xié)商，請(qǐng)求返還購房款。該公司卻答復(fù)稱，雙方簽訂的是債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并非房屋買賣協(xié)議，其已完成債權(quán)轉(zhuǎn)讓，也已協(xié)助變更了債權(quán)的申請(qǐng)執(zhí)行人，雙方的合同目的均已實(shí)現(xiàn)，故不予退還債權(quán)轉(zhuǎn)讓款。

眼看案件陷入兩難境地：一方面，該債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議已履行，周某交付了購買債權(quán)的72萬元款項(xiàng)，合同相對(duì)方該公司已將債權(quán)轉(zhuǎn)讓給周某，并配合其向法院遞交了變更申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)，周某也已被法院確定為新的申請(qǐng)執(zhí)行人，單純從債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同履行來看，周某無理由解除合同；另一方面，綜合周某與中介的微信聊天記錄及其他證據(jù)，周某自始就是想購買學(xué)區(qū)房，也有看房、催交房等行為，其只是輕信中介和該公司的承諾才購買了債權(quán)，若讓其承受“錢房兩失”的結(jié)果，并不符合社會(huì)對(duì)于司法維護(hù)公平正義的期待。

法院認(rèn)定協(xié)議無效被告返還72萬元

依據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百四十三條、第一百四十六條之規(guī)定，意思表示真實(shí)是民事法律行為產(chǎn)生法律效力的必要條件，以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為應(yīng)屬無效。法官在審查證據(jù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，周某與該公司簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》手寫了一行文字：“該公司承諾該債權(quán)轉(zhuǎn)讓至周某名下起50個(gè)工作日內(nèi)將房屋交付周某，否則逾期支付利息”，并加蓋了該公司的公章。結(jié)合周某與中介交涉過程的微信聊天記錄以及雙方當(dāng)事人的陳述，可以認(rèn)定購買該債權(quán)并非周某的真實(shí)意思表示，其真實(shí)意思表示是購買為債權(quán)設(shè)立抵押擔(dān)保的房屋。

據(jù)此，法院認(rèn)定原告周某、被告該公司簽訂的《債權(quán)購買協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》應(yīng)為無效，被告該公司應(yīng)返還原告周某72萬元款項(xiàng)及相應(yīng)利息。鑒于周某對(duì)該合同簽訂亦有過錯(cuò)，故對(duì)其要求被告該公司支付律師費(fèi)及財(cái)產(chǎn)保全責(zé)任險(xiǎn)費(fèi)等費(fèi)用的訴訟請(qǐng)求不予支持。

【法官說法】

“誠信原則”不僅是《民法典》中的帝王條款，也是我們?nèi)粘Ｉ钪忻總€(gè)人都應(yīng)當(dāng)遵守的道德準(zhǔn)則。有些當(dāng)事人在進(jìn)行市場(chǎng)交易時(shí)“劍走偏鋒”，不僅脫離市場(chǎng)監(jiān)管、造成社會(huì)管理秩序混亂，而且還給自身及家庭帶來巨大法律風(fēng)險(xiǎn)。通過此案，法官提醒大家從事民事活動(dòng)時(shí)務(wù)必誠信守法，杜絕投機(jī)行為。購買法拍房或者其他商品均應(yīng)當(dāng)通過正當(dāng)渠道進(jìn)行交易，切勿心存僥幸，當(dāng)心“賠了夫人又折兵”，造成不可挽回的重大損失。

青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/首頁新聞?dòng)浾? 劉瑞東  通訊員  伊科

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