隨著“山東房地產(chǎn)19條”“青島樓市10條”等政策密集落地，青島樓市整體數(shù)據(jù)延續(xù)了國慶止跌回穩(wěn)趨勢。

政策：延續(xù)性強(qiáng)

9月24日上午，國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會主要負(fù)責(zé)人介紹了金融支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)情況，并發(fā)布了多項重磅政策。其中，在房貸方面，將降低存量房貸利率并統(tǒng)一房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸最低首付比例由25%下調(diào)到15%，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，引發(fā)市場關(guān)注和后續(xù)各地政策的跟進(jìn)。

10月10日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳召開新聞通氣會，對近日中國人民銀行山東省分行等7部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于落實金融支持政策促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的通知》進(jìn)行解讀。同日，中國工商銀行、招商銀行、交通銀行、浦發(fā)銀行、浙商銀行等多家銀行同時發(fā)布存量房貸利率調(diào)整問答，所有銀行統(tǒng)一將存量房貸利率下調(diào)為LPR-30BP。

10月11日“山東房地產(chǎn)19條”發(fā)布，再次明確了存量房貸、首付比例等熱點政策。同時，在公積金貸款額度、多子女家庭購房、人才購房以及高品質(zhì)建筑等方面做出了明確支持。

10月12日，在國新辦新聞發(fā)布會上，財政部部長藍(lán)佛安表示，圍繞穩(wěn)增長、擴(kuò)內(nèi)需、化風(fēng)險，財政部將在近期陸續(xù)推出一攬子有針對性增量政策舉措。其中，將疊加運(yùn)用地方政府專項債券、專項資金、稅收政策等工具，支持推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。此次會議，財政部明確，允許專項債券用于土地儲備和收購存量房。

密集的政策，除了體現(xiàn)出眼下對于推動高質(zhì)量發(fā)展的重視之外，也能看出，面向供需兩側(cè)的組合式政策將承擔(dān)起帶動樓市向上發(fā)展的重任。

數(shù)據(jù)：樓市趨穩(wěn)

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年第41周（10/7-10/13），青島新建商品房供應(yīng)0.43萬㎡，成交13.76萬㎡，成交金額19.75億元。其中，新建商品住宅成交10.28萬㎡，共816套，成交均價14693元/㎡，成交面積環(huán)比下降57.4%，同比上漲19.9%。需要強(qiáng)調(diào)的是，因9月末多個新房項目集中簽約的干擾，成交量環(huán)比走勢與市場體感相悖，同比走勢更能反映出當(dāng)下市場因政策刺激出現(xiàn)的變化。

在新建住宅方面，除了成交同比增長之外，近期，還將有諸多純新盤入市。其中鑫江新城、鑫江玫瑰園五期、鑫江合院四期三盤聯(lián)動10月份首開，青特濱湖國際二期產(chǎn)品也計劃10月份入市。除保利和頌、中海寰宇時代云境、海信悅瀾山、中車四方云匯外，新盤通和悅璋也將在10月亮相。從數(shù)據(jù)和開盤數(shù)量能夠看出，樓市的狀態(tài)正在逐漸改變，止跌回穩(wěn)趨勢明顯。

“樓市已經(jīng)有較為明顯改觀，專業(yè)機(jī)構(gòu)的工作量也增加了很多。為給項目做好服務(wù)，近期我們所有工作人員都在連軸轉(zhuǎn)?！狈刻煜律綎|新房兼青島總經(jīng)理紀(jì)禮剛表示，“開發(fā)商和購房者的信心都在恢復(fù)，前期觀望的購房者已經(jīng)有出手的迫切感，也有不少客戶在國慶期間現(xiàn)看現(xiàn)買。目前的趨勢是向上的，供需兩端都有信心。”

供應(yīng)：需求分化

另據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，青島新房住宅可售庫存約157214套，可售面積約1858.76萬㎡，去化周期約21.56個月，降至2024年以來新低。

1月至9月以來，可售庫存周期最高超過33個月， 截至9月底，青島新房住宅庫存降至今年以來最低，達(dá)到21.56個月， 環(huán)比連續(xù)5個月持續(xù)下降。具體來看，黃島區(qū)可售面積411.85萬㎡居首，其次是膠州可售面積288.76萬㎡，即墨268.94萬㎡位居第三位。城陽、李滄、萊西可售庫存相對較低。區(qū)域來看，市南區(qū)流速慢去化周期一直比較長。

膠州、嶗山去化周期相對較長，分別為32.85個月、30.34個月。其他區(qū)域均低于20個月。其中，李滄、黃島、嶗山、萊西、膠州等區(qū)市環(huán)比庫存去化周期降低。李滄目前可售去化周期約13.57個月，降幅明顯，進(jìn)入低庫存階段。城陽去化周期16個月，相對平穩(wěn)。嶗山區(qū)豪宅云集，但是流速較之剛需相對較慢，因此庫存去化周期保持高位難下。二手房方面，9月新增掛牌15836套，環(huán)比增長11.2%，成交微弱，但是掛牌量仍走高。

不難看出，新房庫存雖然在降低，但是市場需求呈現(xiàn)明顯分化。其中，需求側(cè)對于高品質(zhì)改善型產(chǎn)品的需求也在增加。而庫存與實際需求之間尚存在一些現(xiàn)實的差距。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)指出：“改善型住房需求是止跌回穩(wěn)中的重要動力源，更要把此類住房需求給提振好。一系列利好政策出臺，將持續(xù)降低改善型住房需求的入市門檻和成本，有助于提振該領(lǐng)域的交易行情。這也有助于在提振房地產(chǎn)全市場行情的同時，更好提升人民群眾的居住品質(zhì)?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)還提到，“各城市改善型住房需求的釋放程度，也將影響到2025年的供地政策和規(guī)劃政策。對于一些改善型需求釋放強(qiáng)勁的城市，更要在土地方面做好規(guī)劃，尤其在大戶型住房供應(yīng)方面發(fā)力。而對于一些改善型需求釋放偏弱的城市，則應(yīng)該嚴(yán)謹(jǐn)論證大戶型住房的供應(yīng)思路，要結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鱿芰?，精?zhǔn)落實好房子的供應(yīng)政策?！?/p>

青島財經(jīng)日報/首頁新聞記者 趙彭

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