5月17日，中國(guó)人民銀行與國(guó)家金融監(jiān)督管理總局推出“組合拳”政策，首套房貸款首付比例降至15%，公積金利率也相應(yīng)下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。此外，還設(shè)立了保障性住房再貸款，旨在鼓勵(lì)地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售的商品房，以支持保障性住房建設(shè)。

一系列政策舉措正在市場(chǎng)上漸起效果的時(shí)候。 5月31日下午，青島市政府新聞辦召開(kāi)政策例行吹風(fēng)會(huì)，再度推出了按區(qū)（市）“認(rèn)房不認(rèn)貸”、發(fā)放購(gòu)房家電消費(fèi)券、加快推行房票試點(diǎn)、加大公積金貸款支持力度等優(yōu)惠政策措施，通過(guò)減成本、降門(mén)檻、擴(kuò)需求等，更好支持剛性和改善性住房需求。

新政持續(xù)樓市爭(zhēng)賽點(diǎn)

“5.31”青島市政策加碼落地后，市場(chǎng)像是在競(jìng)技比賽中全力爭(zhēng)奪賽點(diǎn)一樣反應(yīng)積極?！拔覀円步拥搅撕芏嘤嘘P(guān)政策細(xì)則的咨詢(xún)。本次政策調(diào)整，對(duì)于剛需和改善購(gòu)房群體來(lái)說(shuō)均有利好?！鼻鄭u鏈家商圈經(jīng)理趙加強(qiáng)告訴記者：“從政策角度看，第一，調(diào)整首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)行按區(qū)市認(rèn)房不認(rèn)貸的政策，疊加公積金貸款利率以及首付比例的下調(diào)，能夠降低購(gòu)房成本。第二，按照區(qū)市認(rèn)定首套的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于跨區(qū)購(gòu)買(mǎi)改善房的客戶(hù)來(lái)講，降低了首付壓力，也拉動(dòng)更多改善需求入市。”

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出：“推出按區(qū)（市）‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策，意味著對(duì)于首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)降低，有助于更多購(gòu)房者可以享受到首套房的認(rèn)購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。明確購(gòu)房首套房首付比例為15%，意味著全國(guó)各城市普遍把首付比例做到了最低，進(jìn)而有助于持續(xù)降低購(gòu)房的首付成本。明確房貸利率市場(chǎng)化，這也是全國(guó)在近期取消房貸利率下限后，首個(gè)比較明確定義為房貸利率市場(chǎng)化的城市，對(duì)于各地精準(zhǔn)理解房貸利率定價(jià)規(guī)則等具有積極的啟發(fā)意義。最后，明確下調(diào)公積金貸款利率至2.85%，也有助于購(gòu)房成本的進(jìn)一步下降。”

暖風(fēng)勁吹購(gòu)房搶先機(jī)

“一系列政策的出臺(tái)，顯著降低了購(gòu)房門(mén)檻，激發(fā)了市場(chǎng)的活躍度?！狈刻煜滦路可綎|兼青島總經(jīng)理紀(jì)禮剛表示，“這意味著購(gòu)房者尤其是剛需和剛改客戶(hù)可以更早地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房規(guī)劃?！?/p>

對(duì)此，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)趙秀池也認(rèn)為，近期出臺(tái)的系列新政，“一方面為購(gòu)房者松綁，如降低首付款比例、取消限購(gòu)等，使得有不同需求的購(gòu)房者有購(gòu)房可能；另一方面，降低利率等手段為購(gòu)房者減輕了還款負(fù)擔(dān)，提高了購(gòu)房能力，更有利于促進(jìn)剛需和改善性住房需求入市?！?/p>

招商璀璨璟園展示中心現(xiàn)場(chǎng)

據(jù)悉，“5.17”新政公布后的首個(gè)周末，北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市看房者數(shù)量激增。而據(jù)采訪(fǎng)，在青島市嶗山區(qū)張村河板塊、李滄區(qū)世園會(huì)板塊的部分優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，不僅帶看量有倍數(shù)上漲，在成交上也有較明顯的改觀(guān)。像招商璀璨璟園等項(xiàng)目在實(shí)際銷(xiāo)售上有110%的增幅。

“我們店就有一個(gè)客戶(hù)，在市北和李滄有兩套老房，想要在嶗山購(gòu)買(mǎi)一套改善房，按照之前的政策，必須全款才能購(gòu)買(mǎi)。但客戶(hù)資金受限，老房子成交周期又很長(zhǎng)，購(gòu)房只能一等再等。新政策實(shí)施后，客戶(hù)可以直接按照首套貸款購(gòu)房，今天已經(jīng)約好了明天的看房行程?！壁w家強(qiáng)在采訪(fǎng)中告訴記者，“感受到政策的帶動(dòng)作用立竿見(jiàn)影?！彼J(rèn)為，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在一些高性?xún)r(jià)比的房源以及特價(jià)房，不管是二手房還是新房，都是一個(gè)比較好的入手時(shí)間點(diǎn)。

信心與市場(chǎng)邏輯共建

值得注意的是，“5.31”新政還提及了發(fā)放家電補(bǔ)貼政策等政策。新政后將對(duì)近一年購(gòu)房的前1萬(wàn)名購(gòu)房者，將發(fā)放5000元面值的家電消費(fèi)券。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“此類(lèi)操作有助于持續(xù)促進(jìn)購(gòu)房需求和家電需求，也說(shuō)明各地各類(lèi)既有的政策疊加推進(jìn)，發(fā)揮了更好的效應(yīng)?！?/p>

除了家電消費(fèi)券外，“推進(jìn)房票制度給我留下了較為深刻的印象?！眹?yán)躍進(jìn)指出：“此次青島的創(chuàng)新點(diǎn)是，除了提及房票本身外，對(duì)于部分6月份啟動(dòng)的城中村項(xiàng)目給予了明示。放寬人才住房的再交易政策。政策明確取消5年內(nèi)不得上市交易的限制，也使得此類(lèi)住房的市場(chǎng)吸引力更大，有助于相關(guān)人員的更好換房和置業(yè)。”此外，對(duì)于人才住房的銷(xiāo)售價(jià)格，也明確允許按20%的價(jià)格幅度情況進(jìn)行調(diào)整，客觀(guān)上確保此類(lèi)人才住房隨行就市，更好和市場(chǎng)需求匹配。

繼續(xù)支持以舊換新。青島是全國(guó)較早開(kāi)展以舊換新工作的城市，此次明確中介、房企和國(guó)有平臺(tái)參與此類(lèi)模式，有助于深化既有的以舊換新模式。

“今天的房產(chǎn)利好政策之外，有‘以舊換新’需求的青島市民，還可以通過(guò)貝殼‘優(yōu)鮮購(gòu)’服務(wù)，享受‘百萬(wàn)惠民購(gòu)房券’?！必悮ふ曳壳鄭u站市場(chǎng)負(fù)責(zé)人陳晶在采訪(fǎng)中說(shuō)：“舉個(gè)例子，市民委托貝殼合作品牌經(jīng)紀(jì)人售賣(mài)二手房，同時(shí)在6月1日至6月30日之間通過(guò)貝殼合作品牌經(jīng)紀(jì)人購(gòu)買(mǎi)了參與‘優(yōu)鮮購(gòu)’活動(dòng)的新房項(xiàng)目。如果他在2024年11月30日前，通過(guò)貝殼完成了二手房交易全流程、繳納足額中介費(fèi)并完成新房網(wǎng)簽流程，就可以獲得1萬(wàn)元現(xiàn)金‘以舊換新購(gòu)房券’。假如市民委托了二手房之后，在特定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有賣(mài)出，但是在6月1日-6月30日之間通過(guò)貝殼合作品牌經(jīng)紀(jì)人購(gòu)買(mǎi)了參與‘優(yōu)鮮購(gòu)’活動(dòng)的新房項(xiàng)目，則市民可以獲得開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的3萬(wàn)元‘優(yōu)鮮購(gòu)購(gòu)房券’?！?/p>

不難看出，從政策到市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，目前都處于一個(gè)較為積極并充滿(mǎn)期待值的狀態(tài)中。但趙秀池認(rèn)為：“從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，新政出臺(tái)以后，從發(fā)布到落地生效，仍會(huì)有一定時(shí)滯期。購(gòu)房決策也并不僅考慮政策因素，還要綜合衡量家庭收入水平、還款能力、住房作為家庭最大資產(chǎn)能否保值增值等實(shí)際需求，因此新政的效果仍待進(jìn)一步觀(guān)察?！?/p>

“一攬子房地產(chǎn)政策落地顯示出中央‘穩(wěn)地產(chǎn)’的決心，明顯提振了市場(chǎng)信心，隨著核心一二線(xiàn)城市逐步落實(shí)各項(xiàng)舉措，接下來(lái)市場(chǎng)有望進(jìn)入政策效果兌現(xiàn)期，同時(shí)6月房企也將進(jìn)入上半年業(yè)績(jī)沖刺階段，市場(chǎng)活躍度有望回升。”中指研究院山東地產(chǎn)總經(jīng)理袁彬彬表示。

不難看出，市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏仍依賴(lài)于居民收入預(yù)期的轉(zhuǎn)變。同時(shí)，若地方國(guó)企收儲(chǔ)已建成未銷(xiāo)售商品房等消化存量的政策能夠較快落地，也將對(duì)改善房企現(xiàn)金流，化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)起到積極作用。預(yù)計(jì)隨著供需兩側(cè)同時(shí)發(fā)力，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)切實(shí)的資金支持和銷(xiāo)售支持，房企銷(xiāo)售將有所改善?？深A(yù)見(jiàn)，“5.31”新政的積極作用在于，“修復(fù)提升市場(chǎng)信心的同時(shí)積極促進(jìn)了新型房地產(chǎn)市場(chǎng)邏輯的搭建。”袁彬彬說(shuō)。

青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/首頁(yè)新聞?dòng)浾?趙彭

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