財報季業(yè)績預(yù)告先行，大部分房企暴露出持續(xù)虧損的現(xiàn)狀。

3月19日，寶龍地產(chǎn)（01238.HK）發(fā)布公告，預(yù)期2023年度將出現(xiàn)虧損，金額約為24億至26億元（人民幣，下同）。相比之下，2022年，該公司實現(xiàn)了年度利潤約16.14億元。

同期，寶龍的歸母凈利潤虧損約為10億至12億元，而2022年這一數(shù)值約為24.51億元。

更早前的3月15日，中梁控股（02772.HK）發(fā)布盈利警告公告，預(yù)計2023年虧損約40億元至46億元。盡管跨過了美元債展期的門檻，中梁也仍需直面現(xiàn)金流困境。

從已發(fā)布盈利警告或內(nèi)部消息的內(nèi)房企業(yè)數(shù)據(jù)來看，它們在2023年普遍虧損百億以內(nèi)。反觀這些房企1~2月的銷售業(yè)績，市場行情持續(xù)下跌，營收將難覆蓋前期虧損，整體持續(xù)收縮的態(tài)勢已然清晰。

A股房企情況也不容樂觀。從已發(fā)布2023年業(yè)績預(yù)告的A股房企來看，超過36家房企預(yù)計全年虧損。比如，ST世茂(600823.SH)、中南建設(shè)（000961.SZ）預(yù)虧至多50億元，首開股份（600376.SH）預(yù)虧58億元至68億元，華僑城A(000069.SZ)預(yù)虧51億元至72億元，華夏幸福（600340.SH）由盈轉(zhuǎn)虧61億元至90億元；綠地控股（600606.SH）也由盈轉(zhuǎn)虧70億元至90億元。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析指出，近幾年房企財務(wù)指標(biāo)持續(xù)惡化，隨著高周轉(zhuǎn)時代的結(jié)束，高杠桿所帶來的副作用也在財務(wù)報告中體現(xiàn)出來，最典型的就是盈利能力快速下降。

央企虧損信號

對于虧損，寶龍地產(chǎn)解釋稱主要是兩方面的影響：一是，受房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營環(huán)境嚴(yán)峻的持續(xù)影響；年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)體量持續(xù)減少，令銷售物業(yè)已確認(rèn)收入和溢利減少；基于謹(jǐn)慎性原則對物業(yè)項目計提減值；投資物業(yè)公允價值減值。二是，外匯波動造成預(yù)期凈匯兌損失。

弘陽地產(chǎn)（01996.HK）也在3月19日晚發(fā)出公告，宣布2023年虧損約75億元至85億元，相比該公司2022年同期虧損39.38億元，虧損擴(kuò)大了不少。弘陽地產(chǎn)約有17.6億美元規(guī)模的美元債展期方案一直未能順利通過，近期還被債權(quán)人申請清盤。

事實上，房地產(chǎn)市場自2022年下半年以來持續(xù)低迷，房企預(yù)期虧損主要是受市場環(huán)境及房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行的影響，導(dǎo)致物業(yè)開發(fā)收入與毛利率下降及物業(yè)項目及其他資產(chǎn)進(jìn)一步減值。

由于行業(yè)下行，這些房企及部分聯(lián)管及合營企業(yè)業(yè)績下降；年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)體量持續(xù)減少，令銷售物業(yè)已確認(rèn)收入和溢利減少；基于謹(jǐn)慎性原則，企業(yè)對物業(yè)項目計提減值導(dǎo)致業(yè)績下降。

比如，金地集團(tuán)（600383.SH）2023年度公司計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備37.86億元，其中：計提信用損失準(zhǔn)備合計12.47億元，計提存貨跌價準(zhǔn)備合計25.39億元。

值得關(guān)注的是，虧損已從民營房企蔓延至央企、國企。1月28日晚間，中交地產(chǎn)（000736.SZ）公告由盈轉(zhuǎn)虧，預(yù)計2023年歸母凈利潤虧損約17億元，而2022年同期為盈利3393.95萬元。3月1日，中國金茂（00817.HK）發(fā)布盈利警告公告，預(yù)期2023年度歸母凈利潤虧損達(dá)到67億元，相比2022年同期歸母凈利潤約19.8億元，虧損顯著。3月19日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)（03377.HK）發(fā)布消息，預(yù)期2023年度將錄得本公司擁有人應(yīng)占虧損200億元~230億元，而去年同期為虧損190億元。

過去幾年，綠地控股一直在轉(zhuǎn)換大基建賽道，但由于仍與房地產(chǎn)有一定關(guān)聯(lián)度，其業(yè)績繼續(xù)承壓。因此綠地控股擬計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備110億元至130億元，這是導(dǎo)致其2023年度歸屬母公司所有者的凈利潤發(fā)生虧損的核心原因。

房地產(chǎn)資產(chǎn)減值，對于那些需要通過資產(chǎn)變現(xiàn)償債的房企而言，虧損體現(xiàn)更為直接。ST世茂2023年度存貨減值損失預(yù)計為17.05億元至25.57億元，投資性房地產(chǎn)公允價值變動損失預(yù)計為7.84億元至11.76億元。此外，ST世茂還對持有破產(chǎn)子公司的長期股權(quán)投資等計提了約17.78億元的減值準(zhǔn)備。

分析人士指市場出清仍需2年

資產(chǎn)縮水同時還要償還此前的巨額債務(wù)，說明房企的至暗時刻將去未去，行業(yè)仍處于風(fēng)險出清階段。

分析人士指出，退市、債務(wù)重組都不是房企的歸宿，償債才是當(dāng)下的重任，行業(yè)正面臨環(huán)境與內(nèi)驅(qū)動力的改變。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年房企債券到期總規(guī)模為6968億元，而發(fā)行規(guī)模僅為2927億元，到期規(guī)模是發(fā)行規(guī)模2.4倍，這也意味著房企無法通過發(fā)行新債的方式覆蓋到期舊債。此外，2024年一、二季度仍是債券到期高峰，到期規(guī)模均在1500億元以上，今年上半年房企的債務(wù)壓力依然較大。

如何跨越償債高峰？宋紅衛(wèi)指出，第一、房企債務(wù)壓力重點(diǎn)來自于存量債務(wù)壓力，很多還是在高周轉(zhuǎn)過程中的高成本債務(wù)，償債成本較高。第二、當(dāng)前借外債的房企還面臨人民幣貶值帶來的匯率差壓力，2020年之前人民幣兌美元匯率基本都在7之下，一度低至6.3，2022年之后匯率達(dá)到過7.2，當(dāng)前仍然維持在7.1左右。匯率差侵蝕了房企部分利潤。第三、近兩年房地產(chǎn)市場行情低迷，量價齊跌，不僅造成現(xiàn)金流緊張，還導(dǎo)致資產(chǎn)價值不斷縮水，財務(wù)計提的損失不斷增加，造成盈利能力下降。第四，大部分房企被債務(wù)及現(xiàn)金流壓力困擾，導(dǎo)致再投資的機(jī)會大幅減少，錯失了新的增收盈利的機(jī)會。

但房企路徑分化漸趨明顯。2月21日，金科股份發(fā)布公告稱，已向法院遞交重整申請相關(guān)資料。這表明金科成為首家主動發(fā)起重整的千億房企。在金科之前，多家房企已被債權(quán)人提出清盤呈請、破產(chǎn)申請等，比如大發(fā)地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)等。

也有公司選擇剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。山子股份（曾用名：銀億股份）3月12日晚間公告，擬通過產(chǎn)權(quán)交易方式全面退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。該公司目前公開掛牌轉(zhuǎn)讓旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)股權(quán)和債權(quán)資產(chǎn)，賬面價值合計為13.14億元，按照股權(quán)資產(chǎn)的評估價值計算，標(biāo)的資產(chǎn)合計價值為13.33億元。首次公開掛牌底價為標(biāo)的資產(chǎn)合計價值的70%，如果首次掛牌未能征集到意向受讓方或未能最終成交，則在首次掛牌底價的基礎(chǔ)上降價20%作為新的掛牌底價直接進(jìn)行第二次公開掛牌轉(zhuǎn)讓。

公開信息顯示，銀億股份于1994年創(chuàng)立，后經(jīng)歷破產(chǎn)重整、實控人發(fā)生變更等，并為減少虧損逐步剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，無奈最終還是準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)退出。1月30日，山子股份披露的業(yè)績預(yù)告顯示，預(yù)計2023年公司實現(xiàn)營收60億元~62億元，2022年同期則為37.38億元；預(yù)計歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損19億元~25億元，虧損幅度較2022年進(jìn)一步擴(kuò)大。彼時該公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比超過48%。

實際上，不少房企在過去兩年通過壓降負(fù)債，已為后續(xù)償債減輕了一定負(fù)擔(dān)。以萬科為例，預(yù)計該公司全年到期債務(wù)規(guī)模為295億元人民幣，較上年同期下降30%，較2020年高峰期降幅達(dá)68%。

除了銷售，房企還可通過出售持有資產(chǎn)來回籠資金。比如富力，通過出售倫敦“敦ONE”項目來抵債。再如萬科，1月末以來萬科加快處置資產(chǎn)，將深圳高新投6.16%股權(quán)出售給深投控、上海七寶萬科廣場50%股權(quán)7折轉(zhuǎn)讓領(lǐng)展；ST世茂轉(zhuǎn)讓坪山世茂廣場60%股權(quán)及債券權(quán)予合作方深圳坪山城投，交易兌價約2.45億元。

對此，宋紅衛(wèi)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險仍然沒有完全出清，大部分房企受困于現(xiàn)金流的壓力以及保交樓的使命任務(wù)，預(yù)計市場出清周期還會持續(xù)2年左右。

他指出，市場風(fēng)險出清后，房地產(chǎn)市場將會迎來新的發(fā)展機(jī)會。當(dāng)前，購房者購房的邏輯已經(jīng)發(fā)生改變，已經(jīng)由“投資升值”轉(zhuǎn)化為居住產(chǎn)品力。因此，下一輪房地產(chǎn)市場的機(jī)會是留給打造高質(zhì)量住房，具備產(chǎn)品力的房企。

（記者  唐韶葵）

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道

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