備受市場(chǎng)關(guān)注的深市首批消費(fèi)類REITs正式落地。11月26日，證監(jiān)會(huì)以及深交所官網(wǎng)信息顯示，華夏華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)商業(yè)REIT”）、中金印力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱“中金印力消費(fèi)REIT”）已正式獲得證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)。業(yè)內(nèi)人士表示，REITs產(chǎn)品的長(zhǎng)期投資價(jià)值和資產(chǎn)配置價(jià)值如今正得到廣大投資者的關(guān)注與認(rèn)可。此類新項(xiàng)目的正式起航，將有助于盤活商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量項(xiàng)目，打通重資產(chǎn)商業(yè)的退出路徑，提升購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)效率，吸引資金參與投資，增強(qiáng)流動(dòng)性。

此前的10月份，證監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)〉第五十條的決定》，將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。距離文件發(fā)布僅一個(gè)多月時(shí)間，兩單深市消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目就正式獲批。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，這充分體現(xiàn)了證監(jiān)會(huì)對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目發(fā)行和REITs市場(chǎng)發(fā)展的大力支持，看好市場(chǎng)未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為成熟REITs市場(chǎng)最主要的類型之一，資產(chǎn)規(guī)模大，市場(chǎng)化程度高，是投資消費(fèi)增長(zhǎng)的重要載體。中金公司表示，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，中國(guó)REITs市場(chǎng)有可能形成新能源資產(chǎn)、交通運(yùn)輸類資產(chǎn)和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)三足鼎立的局面，而消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施有望成為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)大類中最具規(guī)模潛力的子板塊。關(guān)注消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展，尤其是未來其與房企的互動(dòng)關(guān)系，以及中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期投融資轉(zhuǎn)型所可能孕育出的投資機(jī)遇。

具體來看，此次獲批的中金印力消費(fèi)REIT招募說明書顯示，該項(xiàng)目底層資產(chǎn)為杭州西溪印象城，整體建筑面積25萬平方米。自開業(yè)以來，憑借穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)、區(qū)域深耕等優(yōu)勢(shì)，西溪印象城實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)顯著增長(zhǎng)，2022年?duì)I業(yè)額超過35億元；2023年上半年?duì)I業(yè)額突破21億元，創(chuàng)歷史新高。

穩(wěn)定的出租率則為營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)提供了重要支撐，2014年至2022年杭州西溪印象城年加權(quán)平均出租率為98.2%，截至2023年6月30日，出租率更是已達(dá)到99.2%。市場(chǎng)人士分析認(rèn)為，此次中金印力消費(fèi)REIT的成功獲批，對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)參與消費(fèi)REITs試點(diǎn)具有較強(qiáng)的示范引領(lǐng)作用。

另外，根據(jù)申報(bào)材料信息，印力集團(tuán)承諾以不低于凈回收資金的90%用于消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的投資，擬投向5個(gè)改擴(kuò)建或新建購(gòu)物中心項(xiàng)目，這也體現(xiàn)了消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs改善消費(fèi)條件、服務(wù)社會(huì)民生、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要意義。

同日獲批的華潤(rùn)商業(yè)REIT底層資產(chǎn)為青島萬象城，項(xiàng)目估值達(dá)81.47億元。該項(xiàng)目于2015年開業(yè)，2016年至2022年客流量年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)7.6%，近3年來營(yíng)業(yè)收入復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)15%。今年上半年，青島萬象城搶抓消費(fèi)復(fù)蘇機(jī)遇，營(yíng)業(yè)收入上半年同比增長(zhǎng)10.9%至3.31億元(還原減租影響)，平均出租率超過98%。

“這類核心商圈、人流量大、出租率穩(wěn)定、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的項(xiàng)目更容易獲批?！币晃换鸸芾砣吮硎荆顿Y人更關(guān)注底層資產(chǎn)位于高能級(jí)城市核心商圈、成熟穩(wěn)定且具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目，但同時(shí)更重要的是，未來能保持穩(wěn)健收益并具備持續(xù)增長(zhǎng)的潛力。

值得主意的是，如華潤(rùn)置地等實(shí)力強(qiáng)勁、旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)充足的穩(wěn)健發(fā)起人，也因未來具備更高的“擴(kuò)募”可能性而吸引了更多投資者關(guān)注。據(jù)介紹，除首發(fā)資產(chǎn)青島萬象城外，未來華潤(rùn)置地還有大量?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目可作為底層資產(chǎn)入池。記者獲悉，截至2023年6月末，華潤(rùn)置地旗下持有在營(yíng)的購(gòu)物中心67個(gè)，另有47個(gè)在建購(gòu)物中心計(jì)劃于2026年底前開業(yè)，資產(chǎn)管理規(guī)模超2,000億元，符合現(xiàn)行消費(fèi)REITs發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)資產(chǎn)還有約20個(gè)，且主要聚焦于一二線城市或省會(huì)等高能級(jí)城市，未來或?qū)⒂袡C(jī)會(huì)啟動(dòng)擴(kuò)募計(jì)劃。隨著消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs獲得政策支持，項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將抓住發(fā)展機(jī)遇，通過積極參與首發(fā)及后續(xù)擴(kuò)募，力爭(zhēng)打造行業(yè)領(lǐng)先的REIT平臺(tái)，構(gòu)建商業(yè)資產(chǎn)“投融建管退”業(yè)務(wù)閉環(huán)。（記者 韋夏怡 北京報(bào)道）

來源：經(jīng)濟(jì)參考網(wǎng)

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