在房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的同時(shí)，房?jī)r(jià)也表現(xiàn)出了一些積極的信號(hào)。

10月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了9月70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指數(shù)，與過去幾個(gè)月的情況類似，房?jī)r(jià)下跌為主的情況并未改變。這也反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處在深度調(diào)整中。

但一線城市的房?jī)r(jià)表現(xiàn)較為積極，成為70城中不多的亮點(diǎn)。今年9月，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.2%轉(zhuǎn)為持平，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比連續(xù)4個(gè)月下降后首次轉(zhuǎn)漲，漲幅為0.2%。

2023年8月末，央行、金融監(jiān)管總局分別推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”、首套房存量貸款利率下調(diào)、差別化住房信貸等政策。9月20日，廣州解除多個(gè)區(qū)域的限購(gòu)政策，成為首個(gè)松綁“限購(gòu)令”的一線城市。

分析人士認(rèn)為，與二三線城市相比，一線城市的樓市政策門檻相對(duì)較高，此次政策調(diào)整帶來(lái)的刺激力度也更大。但一線城市的房?jī)r(jià)升溫，能否對(duì)二三線城市帶來(lái)同樣的“示范效應(yīng)”？仍需進(jìn)一步觀察。

京滬上漲，廣深下跌

自今年3月出現(xiàn)短暫的“小陽(yáng)春”后，房地產(chǎn)市場(chǎng)就再度進(jìn)入深度調(diào)整中。到9月，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策開始起效，房企也借助“金九銀十”進(jìn)行大力促銷，市場(chǎng)終于有所好轉(zhuǎn)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年9月，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積、施工面積、商品房銷售面積、商品房銷售額等指標(biāo)都出現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)。其中，銷售面積和銷售額的增幅分別達(dá)到47.0%和41.6%。

但這些樂觀的信號(hào)尚未傳遞到當(dāng)月的房?jī)r(jià)上。9月，70個(gè)大中城市中，仍有54個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，數(shù)量為年內(nèi)最高；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌的城市則達(dá)到65個(gè)?？傮w來(lái)看，房?jī)r(jià)下降仍是當(dāng)下的主流。

某大型上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，為利用政策窗口，抓緊出貨，開發(fā)商普遍推出了價(jià)格優(yōu)惠措施，從而使新房成交均價(jià)有所下降。

二手房方面，根據(jù)多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，業(yè)主的掛牌價(jià)普遍有所松動(dòng)，議價(jià)空間也在加大。在很多賣一買一的“連環(huán)單”中，業(yè)主為縮短交易周期往往會(huì)低價(jià)出售現(xiàn)有的房屋。

一線城市是為數(shù)不多的亮點(diǎn)。9月，四個(gè)一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比止跌、二手房?jī)r(jià)格由跌轉(zhuǎn)漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師沈赟在解讀中也表示，一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比“穩(wěn)中微漲”。

具體而言，京滬兩地反彈明顯，無(wú)論是新房還是二手房?jī)r(jià)格漲幅，均占據(jù)70大中城市的前兩位。廣深二城的新房?jī)r(jià)格繼續(xù)環(huán)比下跌，廣州的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，深圳二手房則環(huán)比持平。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，京滬此前“認(rèn)房又認(rèn)貸”實(shí)施嚴(yán)格，8月底9月初實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”以后，釋放的需求潛力比較大，特別是京滬老舊二手住房多，改善型需求潛力大，京滬機(jī)關(guān)國(guó)企高校事業(yè)單位比較多，有效的剛需基礎(chǔ)也比廣深大。

值得注意的是，在當(dāng)前一線城市的成交結(jié)構(gòu)中，二手房已經(jīng)占據(jù)主流。分析人士認(rèn)為，一線城市二手房?jī)r(jià)格漲幅相對(duì)較大，更能反映出一線城市的市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)較好。

市場(chǎng)預(yù)期改善

過去，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)常表現(xiàn)出板塊輪動(dòng)效應(yīng)，即在上漲周期中，一線城市往往率先升溫，二三線城市依次跟進(jìn)。在下跌周期中，這種輪動(dòng)同樣存在。

那么，在經(jīng)過長(zhǎng)期的深度調(diào)整后，此輪一線城市的升溫，能否產(chǎn)生同樣的帶動(dòng)作用？

前述房企人士表示，近些年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)入新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化局面越來(lái)越明顯。熱點(diǎn)一二線城市、區(qū)域中心城市有著更強(qiáng)的人口、產(chǎn)業(yè)支撐，房地產(chǎn)市場(chǎng)也更具潛力；非核心城市的支撐點(diǎn)則相對(duì)較弱，若無(wú)棚戶區(qū)改造等政策支持，其房地產(chǎn)市場(chǎng)的后續(xù)動(dòng)力相對(duì)不足。

他表示，近年來(lái)，大中型房企傾向于從三四線城市撤離，轉(zhuǎn)而向“高能級(jí)”城市布局，正是基于這一考量。

他認(rèn)為，在這種情況下，一線城市樓市的升溫，很難像過去一樣通過溢出效應(yīng)對(duì)周邊區(qū)域產(chǎn)生帶動(dòng)。但就整體市場(chǎng)而言，對(duì)預(yù)期的改善仍然有所幫助。

目前來(lái)看，市場(chǎng)預(yù)期的確有所好轉(zhuǎn)。易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前房?jī)r(jià)指數(shù)呈現(xiàn)了“跌幅態(tài)勢(shì)已經(jīng)遏制、一線城市率先復(fù)蘇、其他城市仍需努力”的特征，這也意味著房?jī)r(jià)指數(shù)最悲觀的時(shí)刻開始過去。

李宇嘉也指出，一線城市止跌企穩(wěn)對(duì)于穩(wěn)定后續(xù)的房?jī)r(jià)有積極效果，杭州、寧波、成都、西安、長(zhǎng)沙等基本面比較健康的熱點(diǎn)二線城市也有了企穩(wěn)的跡象。

對(duì)于今年第四季度的政策方向，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)負(fù)責(zé)人在10月18日的新聞發(fā)布會(huì)上指出，房地產(chǎn)優(yōu)化政策的作用正在持續(xù)釋放，有積極的效應(yīng)。但政策的發(fā)揮需要一個(gè)過程，“畢竟房地產(chǎn)總體上處在一個(gè)調(diào)整階段，所以后期還是要抓好政策的落實(shí)。”

分析人士普遍認(rèn)為，當(dāng)前的市場(chǎng)復(fù)蘇勢(shì)頭仍然較弱，加碼調(diào)控政策將是四季度的常態(tài)，這也有助于維護(hù)來(lái)之不易的信心。加之房地產(chǎn)企業(yè)沖擊年度業(yè)績(jī)，預(yù)計(jì)第四季度，市場(chǎng)的供需兩端均將出現(xiàn)回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)也有望短暫升溫。

但在市場(chǎng)整體預(yù)期反轉(zhuǎn)之前，房?jī)r(jià)的回升仍然需要過程。李宇嘉還表示，城市分化是大趨勢(shì)，隨著政策寬松，未來(lái)少數(shù)熱點(diǎn)城市或核心區(qū)域穩(wěn)定，而其他城市下跌，這可能是常態(tài)。

來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 張敏 北京報(bào)道

責(zé)任編輯：李賽男