6月16日，深交所首批兩單基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募項目平穩(wěn)上市，標(biāo)志著REITs擴(kuò)募機制全面落地。這是深交所認(rèn)真貫徹落實黨中央國務(wù)院決策部署和中國證監(jiān)會部署要求，推動完善REITs市場再融資功能，積極構(gòu)建多層次REITs市場，加快形成存量資產(chǎn)和增量投資良性循環(huán)的重要舉措。業(yè)內(nèi)人士表示，本次兩單擴(kuò)募項目落地，對于優(yōu)化REITs投資組合、增強產(chǎn)品抗風(fēng)險能力、推動REITs市場形成“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動新格局具有重要意義，標(biāo)志著REITs發(fā)展進(jìn)入新階段、迎來新機遇。

圖為深交所首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募上市儀式現(xiàn)場 深交所供圖

持續(xù)暢通投融資循環(huán) 兩單擴(kuò)募“打樣”

首批兩單REITs擴(kuò)募項目——博時蛇口產(chǎn)園REIT和紅土創(chuàng)新鹽田港REIT共募集資金16.59億元。其中，博時蛇口產(chǎn)園REIT本次擴(kuò)募購入資產(chǎn)為位于深圳市光明高新園區(qū)的招商局智慧城（光明科技園）科技企業(yè)加速器二期項目，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT本次擴(kuò)募購入資產(chǎn)為位于深圳市鹽田港綜合保稅區(qū)內(nèi)的世紀(jì)物流園項目。

“公募REITs真正的長久生命力在于能否持續(xù)擴(kuò)募并購，通過不斷吸入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合，持續(xù)發(fā)力，做大做強，成為一個主動管理、有所作為的有機生命體。首批REITs 項目擴(kuò)募落地對于中國REITs市場持續(xù)納入優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)以實現(xiàn)市場規(guī)模增長有積極促進(jìn)作用，也是市場逐步邁向成熟的標(biāo)志之一?！辈r基金相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

“擴(kuò)募公告發(fā)布以來，博時蛇口產(chǎn)園REIT受到了市場投資人的廣泛關(guān)注?！痹撠?fù)責(zé)人表示，對于投資人來說，公募REIT的擴(kuò)募打通了新購入資產(chǎn)的上市通道，基金的資產(chǎn)和儲備規(guī)模將得到持續(xù)提升，有助于本基金實現(xiàn)資產(chǎn)組合的多元化，在資產(chǎn)類型和資產(chǎn)區(qū)域上提升分散度，在一定程度上降低單一片區(qū)、單一資產(chǎn)受行業(yè)政策、市場波動影響較大的風(fēng)險，基金的抗風(fēng)險能力將有所提升。

“此次基金擴(kuò)募的戰(zhàn)配階段除原始權(quán)益人外有9家機構(gòu)投資人參與戰(zhàn)略配售，在定向擴(kuò)募發(fā)售階段有不少機構(gòu)投資人也表現(xiàn)出踴躍的參與意向，在競價部分出現(xiàn)溢價認(rèn)購的情況，整體而言機構(gòu)投資人對擴(kuò)募的接受度也較好?！奔t土創(chuàng)新基金管理有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，本次擴(kuò)募最令人驚喜的在于紅土鹽田港REIT新購入資產(chǎn)與首發(fā)同樣為最為稀缺、租賃市場最為活躍的核心一線城市中毗鄰核心集裝箱碼頭的高標(biāo)準(zhǔn)倉儲物流設(shè)施。第一、二產(chǎn)業(yè)在上半年逐漸復(fù)蘇并預(yù)計在下半年促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)恢復(fù)，后期經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和進(jìn)出口貿(mào)易的走高，第三方物流和跨境電商的倉儲租賃需求增強，港口倉儲物流行業(yè)的發(fā)展都將持續(xù)受益。同時，擴(kuò)募資產(chǎn)所處位置毗鄰首發(fā)資產(chǎn)項目，也更有利于開展項目管理并形成規(guī)?；?yīng)。

“對于我們而言，公募REITs能夠加速資金運轉(zhuǎn)，盤活存量資產(chǎn)，擴(kuò)募路徑走通后，公募REITs將為企業(yè)提供更多幫助。”作為原始權(quán)益人，深圳港集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這一路徑可以持續(xù)緩釋企業(yè)融資需求，持續(xù)有效真實壓降負(fù)債率，尤其對于杠桿率偏高的企業(yè)，可引入權(quán)益資金替代負(fù)債，增強企業(yè)發(fā)展能力。通過打通公募REITs存量資產(chǎn)上市路徑，深圳港集團(tuán)也探索出倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的資本市場退出路徑，為企業(yè)探索出一套輕重資產(chǎn)分離的領(lǐng)先運營模式?！巴ㄟ^REITs平臺擴(kuò)募，有助于集團(tuán)進(jìn)一步擴(kuò)展資產(chǎn)管理規(guī)模，促進(jìn)輕資產(chǎn)運營與市場接軌，吸引社會資本參與基建項目，有利于盤活存量資產(chǎn)，形成投融資閉環(huán)?！?/p>

招商蛇口相關(guān)負(fù)責(zé)人也強調(diào)，REITs擴(kuò)募也是招商蛇口響應(yīng)國家戰(zhàn)略，以資產(chǎn)盤活擴(kuò)大有效投資、以投資融資循環(huán)促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的有效舉措。隨著蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募成功，招商蛇口產(chǎn)業(yè)園“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式與投融資機制進(jìn)一步確立。這也是蛇口產(chǎn)園REIT真正實現(xiàn)“運營平臺化”“發(fā)展市場化”“發(fā)行常態(tài)化”的重要標(biāo)志，為招商蛇口構(gòu)建新發(fā)展模式奠定了堅實的基礎(chǔ)。

“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動 積極探路盤活存量資產(chǎn)

首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市兩周年之際，首批擴(kuò)募項目的落地也意味著我國公募REITs市場又邁出了重要的一步，進(jìn)一步邁向常態(tài)化發(fā)行新階段。

“在常態(tài)化探索推進(jìn)過程中，相信市場投資者會更加客觀理性地評估基礎(chǔ)設(shè)施REITs的投資價值，做長期價值投資者，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs方興未艾、未來可期?！闭猩躺呖谙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示。基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為資產(chǎn)上市的平臺，具備收購、并購的功能。通過持續(xù)擴(kuò)募融資收購新資產(chǎn)是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為收并購平臺的價值體現(xiàn)，也是基礎(chǔ)設(shè)施REITs成長性的重要體現(xiàn)。隨著公募REITs“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動的發(fā)行常態(tài)化、消費類基礎(chǔ)設(shè)施試點的放開，以及監(jiān)管政策的不斷推進(jìn)和持續(xù)完善，在國內(nèi)擁有全球最大的存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)規(guī)模下，中國公募REITs也將繼續(xù)壯大，市場參與主體和資產(chǎn)類型也將更為豐富。

博時基金表示，在政策的支持下，市場擴(kuò)容速度會進(jìn)一步加快，同時底層資產(chǎn)類型也會更加多元化，目前景區(qū)、軌道交通、消費基礎(chǔ)設(shè)施、鐵路等資產(chǎn)也正在推進(jìn)。結(jié)合本輪資產(chǎn)證券化創(chuàng)新的大背景，都是在盤活國有資產(chǎn)的前提下進(jìn)行的，民生公益屬性越強、存續(xù)體量大的資產(chǎn)未來可包裝的空間更廣闊。隨著一級發(fā)行的提速、不同資產(chǎn)類型的擴(kuò)充，產(chǎn)品的資質(zhì)、規(guī)模和收益必定會出現(xiàn)分化。對于投資者來說，也會帶來不同的投資視角。

前述紅土創(chuàng)新基金相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，紅土創(chuàng)新基金未來也將繼續(xù)積極貫徹國家戰(zhàn)略，通過持續(xù)深耕挖掘優(yōu)質(zhì)項目、提升基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)運營與管理能力、穩(wěn)步推動基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)行上市和持續(xù)擴(kuò)募，助力實體經(jīng)濟(jì)及社會發(fā)展。

“出實招”“見實效” 深交所多層次助力“生態(tài)圈”建設(shè)

2022年以來，按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》中“建立健全擴(kuò)募機制，探索建立多層次基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場”要求，在中國證監(jiān)會的領(lǐng)導(dǎo)和國家發(fā)改委的指導(dǎo)下，深交所堅持立足中國國情、借鑒全球經(jīng)驗，加強理論和實踐研究，制定REITs擴(kuò)募規(guī)則，聯(lián)合中國結(jié)算開發(fā)上線定向擴(kuò)募發(fā)售系統(tǒng)，積極開展市場組織，順利完成首批項目審核、發(fā)行、上市工作，全力保障擴(kuò)募項目平穩(wěn)落地。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點3年多來，規(guī)則制度不斷完善，市場規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，資產(chǎn)類型有序拓展，覆蓋清潔能源、生態(tài)環(huán)保、保障性租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流等多種資產(chǎn)類型，在服務(wù)構(gòu)建新發(fā)展格局和推動高質(zhì)量發(fā)展方面發(fā)揮著日益重要的作用。截至目前，深交所基礎(chǔ)設(shè)施REITs累計募集資金超240億元，回收資金重點用于科技創(chuàng)新、綠色低碳和民生發(fā)展等基礎(chǔ)設(shè)施補短板領(lǐng)域，帶動新增投資超1300億元，形成良好示范效應(yīng)，實現(xiàn)了“穩(wěn)起步、開好局”的階段性成效。

深交所表示，下一步將堅持以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，深入貫徹黨的二十大精神，按照中國證監(jiān)會“進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行十二條”的工作要求，持續(xù)推動深市基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。

一是完善制度供給，打造核心引擎。強化以“管資產(chǎn)”為核心的全鏈條監(jiān)管制度安排，研究制定基礎(chǔ)設(shè)施REITs定期報告和臨時報告披露指引，構(gòu)建符合REITs特點規(guī)律的規(guī)則體系。

二是強化市場培育，凝聚發(fā)展合力。加大培育資源投入，系統(tǒng)開展REITs項目專題培訓(xùn)，盡快推動旅游、消費基礎(chǔ)設(shè)施等新類型項目落地，支持更多符合條件的項目首發(fā)和擴(kuò)募上市。

三是優(yōu)化機制安排，激發(fā)市場活力。完善定價發(fā)售機制、交易做市機制及擴(kuò)募發(fā)售制度安排，豐富REITs投資者結(jié)構(gòu)及REITs投資標(biāo)的，適時研究推出REITs ETF和REITs實時指數(shù)。（記者 韋夏怡 北京報道）

來源：經(jīng)濟(jì)參考網(wǎng)

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