調(diào)整公積金政策、放寬商辦類房產(chǎn)戶口準入、部分取消限購、修改外地戶籍購房社保繳存門檻、契稅打折……青島在最近不到一個月的時間內(nèi)成為山東各地樓市解綁的前行“標桿”。

經(jīng)濟低迷 市場面臨諸多挑戰(zhàn)          

據(jù)記者調(diào)查，自2021年下半年，樓市進入了新一輪發(fā)展周期，市場整體壓力較大，房地產(chǎn)形勢并不樂觀。據(jù)各平臺數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年1月1日-4月24日，青島新建商品住宅成交24097套，比去年同期下降36.5%，其中，新建商品住宅成交4231套，比去年同期下降56.7%。今年5月份，在公積金新政、房貸利率下調(diào)等新政策刺激之下，市場環(huán)比有增幅，但同比去年依然下滑，有數(shù)據(jù)顯示，5月份青島新房住宅成交約9252套，同比去年減少21.07%；成交面積約為114.24萬平方米，同比去年減少16.05%。

有業(yè)內(nèi)人士分析認為，當前樓市低迷的主要原因，第一是客戶消費意愿降低，受外部不利因素影響，部分客戶收入的不穩(wěn)定性增加，對意向購房客戶的置業(yè)信心產(chǎn)生了較大影響；第二是政策利好兌現(xiàn)存在滯后性，今年包括青島在內(nèi)的多個城市，對于樓市調(diào)控政策進行了不同力度的寬松，但是力度有限，從根本上逆轉(zhuǎn)市場效果不大；第三是客戶期待更大的優(yōu)惠力度，當前市場上“特價房”“抵賬房”“團購房”等優(yōu)惠政策頻出，客戶擔心自己買在高點，也就因此推遲了置業(yè)計劃。

利好政策頻出 售樓處到訪量提升          

自6月3日起，青島連發(fā)5條樓市新政，從調(diào)整限購區(qū)域、購房條件以及支持改善性住房需求三大方面，以及提高公積金貸款額度等全面調(diào)整樓市政策， 那么，6月新發(fā)布樓市政策對青島房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生怎樣的影響？

在政策剛出臺時，有業(yè)內(nèi)人士已表示，政策正常一周后將會觸達市場，同時業(yè)內(nèi)也普遍認為這些政策的出臺整體上將會利好樓市。

6月13日，據(jù)貝殼發(fā)布了最新樓市數(shù)據(jù)，青島市商品住宅成交量1972套，環(huán)比下降6.18%，成交面積約24萬平米，成交均價為14774元/平米。從區(qū)域來看，西海岸新區(qū)成交692套位居第一，城陽區(qū)成交422套位居第二，可以看出，隨著城陽區(qū)和西海岸新區(qū)解除限購政策和契稅優(yōu)惠政策的推出，在青島樓市上有了較好的反映。

從日成交量數(shù)據(jù)來看，成交量最高是6月11日，成交380套，成交面積48655平方米;成交量最低是6月12日，成交套數(shù)109套，成交面積12514平方米。從區(qū)域來看，西海岸新區(qū)成交692套位居第一，城陽區(qū)成交422套位居第二。

綜合以上數(shù)據(jù)，可以看出，隨著城陽區(qū)和西海岸新區(qū)解除限購政策和契稅優(yōu)惠政策的推出，在青島區(qū)域樓市里有了較明顯的反映。

記者還注意到，本輪青島新政主要是西海岸新區(qū)、城陽區(qū)、高新區(qū)及主城區(qū)部分區(qū)域限購放開，隨著新政落地，不少售樓處到訪量都出現(xiàn)了激增，有置業(yè)顧問及二手房經(jīng)紀人欣喜地表示，近期市場明顯開始恢復熱鬧了，客戶咨詢的也多了。

政策效應還需市場消化      

青島某新建商品房銷售顧問趙經(jīng)理向記者透露，“目前青島除了主城四區(qū)，其他區(qū)域限購全部解開，公積金政策方面也有了新的政策，可以說截至目前青島樓市所有的政策都已見底?！蓖瑫r他也坦言，關于這些新政策，總體來看，還是對西海岸、城陽、膠州等地的樓盤因新政影響更大些。

另外，此次青島新發(fā)布政策還帶來了青島樓市的“改善潮”。尤其是第二條新政——“出售已有住房1套或多套后的居民家庭，可以在2年內(nèi)再購買1套住房”。帶動了許多有改善需求的客戶到訪售樓處。“之前就聽說過這個政策，主要是想再購買一套房子方便孩子上學。”正在售樓處看房的高先生告訴記者。

“整體來看，目前，雖然樓市是在回暖的路上，但市場邏輯已經(jīng)改變了，商品房消費的對象主要是剛需和改善這兩部分人群，因此，各大城市針對不同購房需求的購房者，出臺了不同的寬松政策。”中國社科院特邀房地產(chǎn)專家、中房智庫特聘專家、中國生產(chǎn)力學會常務理事、青島市生產(chǎn)力學會常務副會長兼秘書長馮顯泉分析表示?！扒鄭u出臺寬松政策后，西海岸新區(qū)、城陽區(qū)、高新區(qū)的新房看房率明顯提升了，售樓處到訪率也在提高，而這幾個板塊的供量和去化壓力都比較大。但綜合來看，政策效應還需要市場消化，從政策回暖到市場回暖，需要一定的時間?！?/p>

馮顯泉還指出，寬松政策的發(fā)布，對當前的樓市來說，實屬重大利好。如果大的政策口徑堅持不變，并在針對房地產(chǎn)的政策上再有所適度寬松，市場回暖也是值得期待。 不難看出，青島市針對剛需和改善家庭，采取適當放寬購房限制和鼓勵消費的方式，在一定程度上刺激了居民的購房需求。

塘鵝租售山東市場分析師張斌也曾在采訪中表示，這些政策可能會一定程度刺激觀望市場的客戶，實現(xiàn)樓市穩(wěn)中有漲，但對于投資和沒有購房意向的群體來說，并不會有太大影響，因此未來房住不炒仍然是樓市的主基調(diào)。

青島財經(jīng)日報/首頁新聞 記者于爽