城市更新是一種將城市中已經(jīng)不適應現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建活動。1958年8月，在荷蘭召開的第一次城市更新研討會上，對城市更新作了有關的說明：生活在城市中的人，對于自己所居住的建筑物、周圍的環(huán)境或出行、購物、娛樂及其他生活活動有各種不同的期望和不滿。對于自己所居住的房屋的修理改造，對于街道、公園、綠地和不良住宅區(qū)等環(huán)境的改善有要求及早施行，以形成舒適的生活環(huán)境和美麗的市容。包括所有這些內容的城市建設活動都是城市更新。

城市更新既能打開城市復興之門，又能為城市經(jīng)濟發(fā)展提供延續(xù)的動力。國家“十四五”規(guī)劃《綱要》指出，要深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，實施城市更新行動。2021年全國各地都在穩(wěn)妥實施城市更新行動：實施城市體檢評估機制、防止在城市更新中大拆大建、開展城市更新試點、加大歷史文化街區(qū)劃定和歷史建筑確定力度……

城市更新不光要保留歷史文化，而且要最大可能地利用歷史文化，圖為青島即墨古城

2022年2月24日，國新辦舉行推動住房和城鄉(xiāng)建設高質量發(fā)展發(fā)布會上，住房和城鄉(xiāng)建設部部長王蒙徽表示，“我國城市發(fā)展已經(jīng)進入了城市更新的重要時期，由過去大規(guī)模的增量建設，向存量的提質改造和增量的結構調整并重轉變，也就是說，從‘有沒有’向‘好不好’轉變，內需潛力巨大?！蓖趺苫罩赋觯衲陮⒆龊帽３址康禺a市場平穩(wěn)運行、推進住房供給側結構性改革、推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、推進燃氣等城市管道老化更新改造重大工程、大力推進“新城建”五方面工作。那么，到底什么是城市更新？城市更新的發(fā)力點在哪兒？城市更新能為城市發(fā)展帶來哪些好處呢？

提升存量能級

2021年9月16日上午，青島市自然資源和規(guī)劃局市北分局局長劉弘在即墨路街道海泊路63號廣興里老里院改造現(xiàn)場舉辦的“便民利民面對面”活動中說：“通過城市微更新，易州路廣場不僅在外部環(huán)境上改頭換面，更是通過消防水池、公共衛(wèi)生間等設施配套的增加，提升了廣興里的宜居和便利度。更讓大家開心的是，釋放出的新空間在設施上對標了一流工藝，竣工后我們可以一起來跳廣場舞了?！?/p>

易州路廣場是青島市歷史文化街區(qū)內打造的首批小型公共開放空間，是青島市城市微更新項目的樣板。項目建設是在原址拆除征收的部分建筑后，盤活存量土地，釋放出來新空間，總用地面積約1000平方米。

通過更新，填漏洞、補短板，提升城市存量的能級，正在成為國內城市更新領域的一種“共識”。對此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄表示：“近年來，我國重點一二線城市的房地產市場已經(jīng)從增量市場逐漸轉向存量市場。城市更新，即對城市存量的改造，對于存量市場來說是一個良好的機會，并且在增量規(guī)模見頂?shù)谋尘跋拢磥泶媪渴袌鰧瓉戆l(fā)展契機?！?/p>

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也表示，“城市更新是考慮到城市發(fā)展的規(guī)律，盲目做增量開發(fā)，對于土地的利用也會形成壓力。而類似小微更新和有機發(fā)展模式，很大程度上也是對土地利用規(guī)律有了更新的認識。在市場需求由增量轉向存量的轉變之下，有助于確保存量土地的更好開發(fā)和推進。”

“城市更新就是要突破土地瓶頸，提高土地的利用率。從當前來看，城市更新尚有提升的空間。實現(xiàn)新城建的目標，要加快轉變城市建設方式，推進城市更新的高質量發(fā)展，建立長效的城市更新機制。預計隨著城市更新的推進，未來將會釋放巨大的市場空間?！标愊稣f。

陳霄特別提道：“近年來，尤其在一些一二線城市，人口流入量大，使得這些城市的供需矛盾加劇，城市更新作為當前存量市場發(fā)展的重要方式，需要政府和市場等多方力量協(xié)調發(fā)展，構建精細化的更新體系，但是城市更新的過程不是一蹴而就的，不僅涉及多元主體，更是需要龐大的資金支持，因此對待城市更新要以長遠的目光來看待，循序漸進、久久為功。”

再塑社群生態(tài)

“過去這個地方曾經(jīng)輝煌過，但這些年一直不景氣，最近看到政府在推進微更新，我就來拍幾張照片做紀念。能看出來，這里微更新后，不僅能再現(xiàn)歷史文化街區(qū)的原貌，還能補充停車場等不少現(xiàn)代化設施?！蓖趸凼且幻耖g攝影愛好者，在易州路廣場、廣興里改造現(xiàn)場接受采訪時表示，“城市更新讓我對膠州路、中山路片區(qū)再現(xiàn)市里的繁榮景象充滿了憧憬?！?/p>

城市更新給老城、老建筑、老舊社區(qū)帶來了新的面貌，甚至對周邊的基礎設施進行了完善?，F(xiàn)在，通過更新加裝電梯、供暖、供氣設施、完善排水、增加停車場的老舊社區(qū)已經(jīng)獲得了市民的一致認可。修繕一新的里院距離全面開放的時間也越來越近。

但是這其中挑戰(zhàn)也不少，“我們關注到城市在發(fā)展過程中，青島的城市中心向東遷移后，也帶走了大量的人口，從近年的城市布局上看，人口流動過程中，東西兩翼展開的局勢非常明顯，這也導致了老城區(qū)在產業(yè)面上的平面化?！盉RE商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理趙鵬表示。

如何喚醒老城產業(yè)？再塑社群生態(tài)，成為了城市更新過程中發(fā)展的關鍵詞。老城更新要有內容體現(xiàn)，這些內容不僅體現(xiàn)在建筑復原、交通組織、城市文化肌理、商業(yè)進駐等方面，如何修復市場生態(tài)是考驗城市更新是否及格的關鍵題。

“從規(guī)劃層面看，要通過城市更新積極促進產城融合發(fā)展，在居住和產業(yè)片區(qū)規(guī)劃時要配建更高標準的公共服務設施，提高城市空間品質，加強歷史文化遺產保護與利用，活化利用工業(yè)遺存。要注重保護歷史文化特色，要更注重構建連續(xù)的藍綠空間和人文歷史空間格局，注重公共空間的營造和公服設施的配建?！鼻鄭u市公用建筑設計研究院藝術總監(jiān)高仕政在接受采訪時說，“街區(qū)應該要有商鋪、咖啡廳、學校、圖書館、休閑場所，也要有適合日間和夜間行走的地方。建筑既要有公寓樓，也要有社區(qū)商店、診所和辦公區(qū)域。如果城市更新能夠平衡了這些因素，那么我們才能說我們的工作是有機的，是能夠給人們帶來煙火氣的生活感的。”

嚴躍進也指出，“城市更新不光要保留歷史文化，而且要最大可能地利用歷史文化。所以城市更新的過程中，如何讓歷史文化真正可以延續(xù)？而不是簡單的房屋修復，這也是需要關注的地方。目前看，如何利用城市更新，形成重點區(qū)域的開發(fā)和經(jīng)營權，也是房地產企業(yè)需要關注的。”

高質量新發(fā)展

中國城市規(guī)劃學會城市更新學術委員會主任委員陽建強教授等撰寫的《1949-2019年中國城市更新的發(fā)展與回顧》文章，將中國城市更新70年的發(fā)展歷程分為四個階段，第一階段(1949-1977年)，以改善城市基本環(huán)境衛(wèi)生和生活條件為重點；第二階段 (1978-1989年)，重點轉移至解決住房緊張和償還基礎設施欠債。第三階段(1990-2011年)，進入了市場機制主導的實踐探索與創(chuàng)新時期。第四階段(2012年-至今)，開啟了以人為本和高質量發(fā)展的新局面。

而隨著城市高質量發(fā)展步伐的加快，“十四五”時期改變攤大餅式的發(fā)展模式，轉向以提升城市品質為主的存量提質模式，探索經(jīng)濟、社會、生態(tài)、人文等效益融合共贏的新城市，是城市更新的核心定義。

嚴躍進還提道：“城市更新本質上還是一個城市房地產資產的管理過程，通過各種建筑的、規(guī)劃的、資金的、服務的等方面的管理優(yōu)化，勢必增加此類城市更新項目資產增值?！?/p>

高質量發(fā)展要求下，城市更新行動要積極運用大數(shù)據(jù)、云計算、人工智能等前沿技術，推動城市管理理念、管理模式、管理手段的創(chuàng)新，并積極開展城市數(shù)字文化產業(yè)、更新數(shù)字化體驗場景，讓城市生活更美好、更智能。高仕政認為：“要在城市更新過程中，鼓勵文化和旅游企業(yè)、科技企業(yè)參與到城市更新行動中來，進一步優(yōu)化文化產業(yè)園區(qū)、文化創(chuàng)業(yè)社區(qū)等城市文化載體的發(fā)展氛圍和環(huán)境，提升城市文化生產方式、資源配置和建設形象?！?/p>

貝殼研究院高級分析師潘浩認為：“城市更新是對占有城市核心區(qū)位資源建筑在功能和品質方面的改造和升級。理論上城市更新更注重中長期效果，對基于網(wǎng)絡技術和速度升級，在建筑場景新的應用和新一輪標準基礎設施建設的‘新城建’的發(fā)展也有呼應?！?/p>

趙鵬指出：“借助新技術革命，推動文化產業(yè)布局與存量空間的改造提升相結合。抓住老城區(qū)、老廠區(qū)、老商區(qū)、老住區(qū)4大城市更新場景，圍繞人工智能、虛擬現(xiàn)實、增強現(xiàn)實等新技術在文化領域的深度應用，大力發(fā)展數(shù)字娛樂、線上演播、沉浸式體驗等文化產業(yè)新業(yè)態(tài)。以消費作為串聯(lián)，實現(xiàn)城市更新，再現(xiàn)煙火氣息，市井繁榮，將為青島市城市能級提升提供新的動力?！?/p>

青島財經(jīng)日報/首頁新聞 記者 趙彭