據(jù)青島貝殼研究院提供的最新數(shù)據(jù)顯示，9月第4周，青島市全市成交1922套，成交面積24.7萬㎡，環(huán)比上漲21%，成交均價14372元/㎡，環(huán)比下降8% 。青島市全市二手房成交量335套，環(huán)比下降26.5%。

據(jù)克而瑞青島數(shù)據(jù)顯示，青島市新建商品住宅去化周期已經(jīng)高達16個月。同時，青島貝殼研究院提供的另一組數(shù)據(jù)顯示，從今年2月份到現(xiàn)在，新增房源數(shù)約為12000套，二手房掛牌總量整體處于上漲區(qū)間。這其中，值得關(guān)注的是2017-2018年集中交房后限售的二手房，在今年底也將集中滿足上市條件。新房庫存量大，二手房掛牌總量提高。不難看出，2021年第四季度，二手房與新房去庫存將在銷售市場上短兵相接。

剛需之戰(zhàn)

二手房的糾結(jié)

“再有一年左右，孩子就要報名上學了。”在金門路一家個人中介，記者遇到了想在上杭路附近購置房產(chǎn)的徐女士，她表示，青島的學區(qū)基本上以市南為最優(yōu)，考慮我們夫妻都在這附近上班。周邊金門路和基隆路小學是我們比較關(guān)注的學校，所以計劃在這附近購置。

“這附近都是老房子，稍微新點的都得5萬以上?！敝薪榧o女士告訴記者。據(jù)悉，目前在老城區(qū)由于新房供應(yīng)量較少，所以二手房成為學區(qū)剛需人群的關(guān)注點。

在主城區(qū)的核心區(qū)域二手房占據(jù)著學區(qū)優(yōu)勢，在地理位置上有著得天獨厚的條件。但在實際交易中，存在著估值與實際價值不符的問題，這導(dǎo)致二手房在交易中，一方面面臨著市場競爭帶來的價格戰(zhàn)，另一方面隨著住宅建筑老化存在成為“老破小”的難題。

據(jù)青島某房產(chǎn)中介工作人員透露，“因為年數(shù)二手房本身會折損，無法保證房屋的質(zhì)量；另一方面，也因為社區(qū)環(huán)境和物業(yè)的更新?lián)Q代，即原本比較前衛(wèi)的社區(qū)裝飾，過上幾年就過時了，因跟不上最新的潮流而被很多人在購房清單中淘汰?！?/p>

但是由于主城區(qū)一手房屬于稀缺資源。二手房仍然是剛需族、甚至改善族在主要地段的優(yōu)先選擇。對此，貝殼研究院資深研究員劉麗杰表示：“從空間上看，在大中城市，二手房集中分布在核心區(qū)域，城市設(shè)施配套更健全，較早的房源戶型小、總價低，更適合首次置業(yè)客群?！?/p>

主城之戰(zhàn)

新房的攻與守

劉麗杰還提到：“正是首次置業(yè)客群的入市二手房使得房源業(yè)主得以賣掉二手房并進入新房市場，實現(xiàn)改善的目的?？梢哉f，大部分情況下，在大城市的二手房剛需房源是房屋交易鏈條的開啟，新房多是交易鏈條的中后端，二者面對的客群不完全相同?！?/p>

由此來看，雖然二手房和新房在市場上存在著競爭關(guān)系，但相互間也存在著客源的傳導(dǎo)與轉(zhuǎn)換。記者在采訪中，發(fā)現(xiàn)2021年以來北都心的概念已經(jīng)在青島市民中由陌生變得熟悉。而在此之前，新都心、唐島灣、甚至更早的哪里有萬達廣場哪里就是城市中心等等之類的廣告在青島耳熟能詳。

此起彼伏的廣告文案中，記載著房企和新房在城市開發(fā)建設(shè)中的開拓作用。然而，隨著主城開發(fā)空間的減少，很多房產(chǎn)開發(fā)商、買家不得不將眼光放到主城外圍的新區(qū)、開發(fā)區(qū)、甚至近郊區(qū)域。新房的區(qū)域逐漸向城市外圍發(fā)展，這其中不乏主城區(qū)空間越來越少,地塊“供＜求”的原因所導(dǎo)致。無論怎樣，二手房在這場“戰(zhàn)爭”中依托主城區(qū)位在剛需消費者心目中占據(jù)著優(yōu)勢地位。

易居企業(yè)（中國）集團有限公司城市發(fā)展部副總經(jīng)理繆萌表示，一手房和二手房存在競爭關(guān)系，從房型來看一手房的房型更合理，環(huán)境和采光更好，更符合人們的居住習慣，二手房則直觀便利，一目了然，具有周邊配套設(shè)施健全的優(yōu)點。

記者采訪了正通過網(wǎng)上APP篩選購房信息的劉先生，他表示，“家里有孩子有老人，原先的房子面積小，不太方便，所以考慮換個房子。只要區(qū)位好、性價比到位，一手房二手房都可以接受。”

而另一位正在浮山后看房的張女士表示，“原先小區(qū)配套設(shè)施老化，停車位太少了，綠化也不行，所以想買個住著舒服的小區(qū)。浮山后近期有不少新盤在供應(yīng)，因此特別來看看。”記者發(fā)現(xiàn)，在眾多買房人群中，每個階段和年齡層的需求不同，對房子的要求也有所不同，這其中區(qū)位和性價比是優(yōu)先考慮的要素。

另據(jù)調(diào)研顯示，除了占主導(dǎo)的剛需房市場以外，改善型購房大軍也成為市場中不可忽視的力量。而改善住房人群，由于在主城有住房基礎(chǔ)，所以更易接受新區(qū)或者近郊的新房。

值得注意的是，隨著新房建設(shè)的減速和城市更新的深入，存量市場二手房的交易率將會逐年提高，而在新房市場，去庫存可能要面對一個較大的技術(shù)挑戰(zhàn)——好的區(qū)域房子賣完后，新區(qū)與郊區(qū)的房子如何在市場戰(zhàn)中求生？這將是一個值得思考的問題。

青島財經(jīng)日報/首頁新聞 記者 于爽