為進一步增強業(yè)主自治能力，不斷提升物業(yè)管理服務(wù)水平，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《青島市物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局起草制定了《青島市業(yè)主大會議事規(guī)則》《青島市業(yè)主臨時管理規(guī)約》、《青島市業(yè)主管理規(guī)約》三個示范文本（征求意見稿），并公開征求社會意見。

業(yè)主大會擁有最高決策權(quán)

示范文本規(guī)定，業(yè)主大會由本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，自全體業(yè)主首次業(yè)主大會召開之日起成立。自全體業(yè)主首次表決通過本物業(yè)服務(wù)區(qū)域管理規(guī)約和本規(guī)則之日起運作。業(yè)主委員會自業(yè)主大會表決通過業(yè)主委員會委員選舉之日起成立，并報經(jīng)備案。業(yè)主大會擁有本物業(yè)服務(wù)區(qū)域公共事務(wù)的最高議事權(quán)和最高決策權(quán)。

除法律另有規(guī)定外，下列事項由業(yè)主大會會議作出決定：（一）制定或者修改管理規(guī)約、本議事規(guī)則；（二）選舉業(yè)主委員會、延長業(yè)主委員會任期或者增補、更換業(yè)主委員會委員；（三）選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)人;（四）管理和使用房屋專項維修資金；（五）籌集房屋專項維修資金；（六）申請改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；（八）確定業(yè)主委員會委員津貼或者補助來源、支付標準，確定需要由全體業(yè)主公攤費用的收取標準；（九）確定或者變更物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準和收費方案；（十）制定共有部分經(jīng)營收益等共有資金使用與管理辦法；（十一）改變或者撤銷業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決定；（十二）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大物業(yè)管理事項。

對于業(yè)主大會共同決定事項，應(yīng)當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定本辦法第六條第五項至第七項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意；決定該款其他事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

定期公示共有資金收支報告

據(jù)了解，業(yè)主大會會議可通過互聯(lián)網(wǎng)方式召開，也可采用集體討論、書面形式召開。采用互聯(lián)網(wǎng)方式召開的，應(yīng)當通過市物業(yè)主管部門建立的電子投票系統(tǒng)進行。業(yè)主大會定期會議每年召開次（每年度至少召開一次），會議由業(yè)主委員會籌辦。

在業(yè)主大會定期會議審議方面，主要包括上一年度物業(yè)管理報告、業(yè)主委員會工作報告、業(yè)主共有資金收支報告;下一年度業(yè)主大會年度計劃和預(yù)算方案；業(yè)主、物業(yè)使用人違規(guī)行為整改情況（包括自查自糾、互查互糾、定期查究、備案查究機制建立情況和落實情況）；業(yè)主滿意度測評情況；物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行物業(yè)服務(wù)合同約定服務(wù)標準情況（包括日常發(fā)現(xiàn)問題整改情況）、物業(yè)服務(wù)費收繳情況等。

業(yè)主共有部分有了明確界定

據(jù)了解，此次范本對于物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的哪些部分屬于業(yè)主共有有了明確界定。其中，對于道路、綠地，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的綠地除外；同時，建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等；此外，物業(yè)服務(wù)用房和其他公共場所、公用設(shè)施。

 對于利用本物業(yè)服務(wù)區(qū)域共有部分從事經(jīng)營活動的，應(yīng)當由全體業(yè)主共同決定，其產(chǎn)生的收入扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。可能損害特定業(yè)主就其專有部分享有的合法權(quán)益的，還應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。任何單位和個人不得擅自處分屬于全體業(yè)主的共有物業(yè)。

據(jù)悉，《青島市業(yè)主大會議事規(guī)則》《青島市業(yè)主臨時管理規(guī)約》、《青島市業(yè)主管理規(guī)約》三個示范文本（征求意見稿）從即日起向社會公開征求意見，有關(guān)修改意見和建議請于2021年10月15日前反饋至青島市物業(yè)服務(wù)保障中心（地址：市南區(qū)香港中路73號9樓）。

青島財經(jīng)日報/首頁新聞記者 李雯