雨果曾說過，建筑是用石頭寫成的史書。

在全國第三產(chǎn)業(yè)大跨步的發(fā)展進程中，樓宇的集群和更新為城市的一頁頁篇章寫下了生動的注腳。

過去十年，是我國第三產(chǎn)業(yè)大發(fā)展、大繁榮的十年，而這離不開樓宇經(jīng)濟的拉動。2008年，全國甲級寫字樓加起來還不到1000萬平方米，而今則已有大約一億平方米。小土地高產(chǎn)出，引來了國內(nèi)各大城市對樓宇經(jīng)濟的瘋狂追逐。

有人用“1幢樓堪比1座城”來形容深圳福田的樓宇經(jīng)濟為城區(qū)發(fā)展帶來的沖擊力。作為青島市第一幢億元樓誕生地，市南區(qū)是一個人文底蘊、歷史底蘊、文化底蘊都比較深厚的區(qū)域，比如說百年老街中山路，曾是幾代青島人念念不忘的“街里”。作為青島歷史文化名城的核心區(qū)域，市南區(qū)的歷史風貌保護區(qū)面積占全市的91%，是我國近現(xiàn)代文化名人故居最為集中的區(qū)域，上世紀初，青島誕生的中國現(xiàn)存最早的商業(yè)電影院、第一家海洋科研機構、第一家地方商業(yè)銀行等多個“中國第一”，都在市南區(qū)呈現(xiàn)。

然而，“中心城區(qū)衰退”是國內(nèi)很多城市不得不面對的現(xiàn)實問題。近年來，市南區(qū)的金融企業(yè)、機構外遷數(shù)量、頻次不低，從側面反映出城區(qū)營商環(huán)境急需改善。對于轄區(qū)面積僅30.01平方公里的市南區(qū)來說，樓宇就像超大磁鐵，可以為城市虹吸到源源不斷的資金流、信息流和人才流。目前，市南區(qū)市場主體有9.4萬家。截至2021年6月底，市南區(qū)樓宇入駐率近90%，在全市中排名第一，擁有稅收過億元樓宇21座。以369米的海天中心為代表的“青島高度”，或許將開啟產(chǎn)業(yè)更迭和區(qū)域活躍的“新世界”。樓宇只是載體，變平面發(fā)展為立體發(fā)展，正是青島市南區(qū)為破解土地資源匱乏制約經(jīng)濟發(fā)展的難題，引領經(jīng)濟從外延式擴張向內(nèi)涵式深化發(fā)展轉型的一個創(chuàng)新經(jīng)濟發(fā)展模式。

老城區(qū)學會“揚長避短”

樓宇經(jīng)濟是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物。上海靜安的樓宇經(jīng)濟是中國改革開放的一個很典型的縮影。

“青島市南區(qū)與上海靜安區(qū)有相似之處，都是文化底蘊、歷史底蘊比較豐富的老城區(qū)，也經(jīng)歷了轉型發(fā)展陣痛的階段，在樓宇經(jīng)濟的規(guī)劃方面我們也參照學習了靜安區(qū)的發(fā)展路徑?！笔心蠀^(qū)企業(yè)服務中心主任、樓宇經(jīng)濟發(fā)展中心主任高光明表示。從1992年發(fā)展至今，靜安區(qū)樓宇經(jīng)濟從萌芽到雛形，不斷發(fā)展壯大，2021年稅收億元樓數(shù)量將達到80幢。

靜安區(qū)是一個人文底蘊、歷史底蘊、文化底蘊都比較深厚的區(qū)域，早在解放前就有“遠東第一樂府”百樂門、“千年古剎”靜安寺，還有很多傳統(tǒng)有特色的建筑和具有上海特色的房子，比如馬勒別墅、靜安別墅等，靜安的很多老字號在上海市也都小有名氣。如果把上海地圖一疊為四的話，它的中心就是靜安區(qū)。說明靜安不僅是一個繁華城區(qū)，也是上海的一個中心，它的地理位置和四通八達的便捷交通，決定了這個地區(qū)十分便于信息傳播與人流往來。

市南區(qū)地處青島中心城區(qū)的核心位置，是青島建置130年來的政治經(jīng)濟文化中心，也是青島的城市形象、氣質擔當，具有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢和自然稟賦，厚植起難以復制的發(fā)展沃土。市南區(qū)的八大關、太平角區(qū)域70余公頃的面積內(nèi)散落320余棟歷史建筑，匯集了25個不同國家的建筑風格，素有“萬國建筑博覽會”之稱；“頭頂盛錫福，身穿謙祥益，腳蹬新盛泰，手戴亨得利，看戲上中和，吃飯春和樓，有病宏仁堂”描繪了青島百年老字號的盛景與傳承。

回顧靜安區(qū)的樓宇經(jīng)濟，從誕生開始，靜安區(qū)70%以上的稅收來自于樓宇，70%以上的稅收來自于外企。這兩個特征非常鮮明地說明了靜安區(qū)經(jīng)濟的性質：服務型、外向型。靜安區(qū)的現(xiàn)代服務業(yè)比重占到90%以上，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上基本形成了以現(xiàn)代服務業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)體系。市南區(qū)的現(xiàn)代服務業(yè)在全市占比也達90%。航運、貿(mào)易、金融、總部經(jīng)濟、法律服務等這些市南區(qū)的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，也大多集中在商務樓宇。這十幾年來，靜安區(qū)走的是一條現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展道路、一條樓宇經(jīng)濟的發(fā)展道路。如果將市南區(qū)近年來樓宇經(jīng)濟的“縮略圖”不斷放大，可以看出市南區(qū)的發(fā)展輪廓正與靜安交疊。

“高成本”階段問題頻現(xiàn)

甲級寫字樓是生產(chǎn)力高度發(fā)達、經(jīng)濟高度集約化的象征，它們以最少的土地面積，貢獻出最大的經(jīng)濟產(chǎn)出。在“服務業(yè)占主導”的時代，樓宇經(jīng)濟的權重不言而喻。在北上廣深的CBD，往往一棟寫字樓的稅收貢獻就能超過10億元，超過內(nèi)陸一個普通縣城，而它的占地面積很可能只有兩三萬平方米。

根據(jù)中國社科院《商務中心區(qū)藍皮書：中國商務中心區(qū)發(fā)展報告No6（2020）》，上海陸家嘴金融城納稅過億的樓宇數(shù)量達到102棟，納稅過10億元的樓宇達到30座；廣州天河CBD有71棟納稅過億、17棟納稅過十億；北京CBD則有46棟納稅過億、9棟納稅過十億，其中一棟樓的最高納稅額達到57億元，而上海國金中心前年納稅也突破了50億元。

市南區(qū)作為青島市經(jīng)濟社會發(fā)展先行區(qū)，是國際化跨國企業(yè)、總部經(jīng)濟的云集地。在“中心城區(qū)衰退”的現(xiàn)實問題下，當前的市南區(qū)正處于歷史發(fā)展的十字路口。身為服務經(jīng)濟的先導區(qū)，這片區(qū)域經(jīng)歷了多年的大浪淘沙，面臨著轉型升級的考驗。作為青島市的中心城區(qū)，市南區(qū)經(jīng)濟長期高位運行，土地資源和產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間尤其匱乏，進入“高成本”發(fā)展階段已是事實。

“市南區(qū)的樓宇產(chǎn)權分散，整合運營難度大。5000平方米以上已投入使用的樓宇130余座，僅有14座為單一產(chǎn)權，其余樓宇均為零散產(chǎn)權且小業(yè)主居多，樓宇整合運營提升難度大，不利于特色樓宇培植和招商引資?！备吖饷鹘榻B，“還有一個問題就是樓宇建成年代較早，品質低，維修費用高。市南區(qū)建成20年以上的樓宇有53座，建成10-20年的樓宇有60座，存在規(guī)劃設計標準低、公共服務空間匱乏、設施設備老化、電梯超負荷運轉等問題。同時，樓宇產(chǎn)業(yè)分散，經(jīng)濟貢獻效能低，未形成上下游產(chǎn)業(yè)集聚效應，總部經(jīng)濟、商務金融、航運貿(mào)易、商務服務、數(shù)字經(jīng)濟等產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成一定規(guī)模的代表型項目，但集聚程度和產(chǎn)業(yè)集群效益還沒有顯現(xiàn)，樓宇區(qū)位對于企業(yè)附加效益差，總部企業(yè)外遷，政府部門對已入駐企業(yè)的發(fā)展扶持和安商穩(wěn)商工作有所欠缺等，這些都導致市南區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展受限?！?/p>

好政策掀起來“紅蓋頭”

隨著嶗山區(qū)、市北區(qū)大量高品質新樓宇的建成，市南區(qū)商務樓宇老舊、產(chǎn)權分散、品牌運營能力有待提升的問題突顯，與周邊商務樓宇市場的競爭日趨激烈。“在做強樓宇經(jīng)濟上，我們加強頂層設計，強化政策扶持?！备吖饷鹘榻B說，市南區(qū)先后制定《市南區(qū)關于進一步促進樓宇經(jīng)濟高質量發(fā)展的實施意見》，印發(fā)《市南區(qū)2021年樓宇經(jīng)濟“強基行動”方案》，起草《市南區(qū)樓宇發(fā)展規(guī)劃》，編制《市南區(qū)商務樓宇等級評定標準》，引導商務樓宇高品質建設。出臺市南區(qū)促進商務樓宇經(jīng)濟發(fā)展獎勵扶持政策，制定《市南區(qū)特色商務樓宇評分標準》《市南區(qū)商務樓宇優(yōu)秀運營企業(yè)評定標準》，鼓勵樓宇運營企業(yè)積極申報政策，2020年獎勵億元樓做大做強、更新改造、樓宇午餐等21家企業(yè)613.67萬元。

一系列政策相繼落地。市南區(qū)改革政策制定落實機制，推出“免申即享+一窗式兌現(xiàn)”模式。實行“不見面剛性兌付”，為聯(lián)信商務、鼎信通訊等500余家企業(yè)及高端人才兌現(xiàn)獎勵資金2.6億元，為歷年獎勵企業(yè)數(shù)量最多、金額最高?！罢?0條”從申報到撥付的一系列流程較往年壓縮了60%以上；首次推出“免申即享”新模式，項目清單涵蓋11大類34個獎勵事項，近300家企業(yè)享受到免申即享的便利，獎勵金額高達1.6億元，占獎勵總金額的60%以上；首次采用一窗式受理新方式，設立為企服務窗口，專人專崗、統(tǒng)一對外，為企業(yè)提供便捷的“一鍵式”政策申報服務，僅用3個工作日受理完成209家企業(yè)申報材料……

從管理型政府、服務型政府向創(chuàng)新型政府轉變，既體現(xiàn)了我國經(jīng)濟發(fā)展的社會性變革，也折射出市南區(qū)新舊碰撞的現(xiàn)代化進程。高光明告訴記者，“創(chuàng)新型政府的轉變需要運用新一代的信息技術、大數(shù)據(jù)、云計算的方式，來提升優(yōu)化管理服務。所以我們搭建了一個全新的企業(yè)服務智慧平臺，這個平臺圍繞商務樓宇樓宇企業(yè)相關配套、企業(yè)服務體系，整體搭建了一個智慧化服務平臺?！?/p>

從組建樓宇經(jīng)濟發(fā)展專班到籌建企業(yè)服務中心，從改革企業(yè)包聯(lián)服務機制到改革政策制定落實機制，從實施樓宇經(jīng)濟“強基行動”到搭建企業(yè)服務智慧平臺，市南區(qū)打出了以深改革促轉型、以優(yōu)體系促發(fā)展、以強服務促升級的一系列組合拳，推動企業(yè)服務工作全面起勢奮力突破。

裕源大廈作為今年新增的億元樓，通過“免申即享”政策獲得50萬元資金獎勵。針對設施設備超年限使用、安全隱患大的問題，由于產(chǎn)權分散，無公共維修基金，改造難度較大，市南區(qū)企業(yè)服務中心多次派人到樓宇進行獎勵扶持政策宣講，幫助企業(yè)將資金全部用于樓宇設施設備更新改造，將在2021年實施更新改造計劃，指導樓宇提質升級。

北京中鐵第一太平物業(yè)服務有限公司青島分公司負責人表示，結合市南全力提升服務、搭建平臺、集聚人才等工作，中鐵青島中心從2020年初入駐率僅有70%，增長到了目前的82%，2021年新入駐企業(yè)14家。

從市南區(qū)的注冊企業(yè)和稅收來看，截至2021年4月30日，市南區(qū)135座商務樓宇注冊在營企業(yè)24563家，占全區(qū)在營企業(yè)61.6%?，F(xiàn)有主要產(chǎn)業(yè)以金融、貿(mào)易等現(xiàn)代服務業(yè)為主，2020年稅收過億元（含）樓宇達21座。今年，市南區(qū)重點改造升級樓宇10座，新增億元樓4座，引進總部經(jīng)濟30家，樓宇經(jīng)濟貢獻增長10億元。

到2025年億元樓數(shù)量突破35座

2021年是市南區(qū)全面起勢、奮力突破之年。學深圳趕福田，學習上?，F(xiàn)代服務業(yè)，推動海天中心、華潤大廈等前海一線175萬平方米高品質載體盡快投用，把浮山灣畔建成服務青島、輻射北方的總部經(jīng)濟高地。破解難題復興西部，煥發(fā)百年老城新活力……隨著青島海天中心的建成，總投資34億元的魯商中心項目已完成基坑開挖，到2023年建成后，將成為集金融、總部、商貿(mào)等于一體的大型城市綜合體?！昂Ｌ熘行膯⒂弥?，市南區(qū)還在這座重點樓宇中建設‘海天之家’黨群服務中心，該中心可以統(tǒng)籌樓宇、入駐企業(yè)與社區(qū)、街道加強黨建工作，同時，它也是市南區(qū)專門為海天中心項目配備的企業(yè)服務平臺，未來，入駐海天中心所有企業(yè)的審批幫辦、上市指導、財稅咨詢、政策解讀、金融支持等服務需求，都可以在這座大樓里解決，真正實現(xiàn)打通企業(yè)服務最后一公里?！笔心蠀^(qū)發(fā)展和改革局局長趙愛萍告訴記者。

事實上，高稅收樓宇往往通過龍頭企業(yè)的吸引，把產(chǎn)業(yè)鏈上不同類型的企業(yè)和資本、技術、信息、知識、人才等生產(chǎn)力要素，在特定的空間集聚，形成業(yè)務互補的“共生”產(chǎn)業(yè)鏈條，往往得到1+1>2的效果。高稅收樓宇在集聚高品質經(jīng)濟體的同時，也承載了高端人才。樓宇經(jīng)濟是名副其實的高收入、高質量經(jīng)濟。

實際上，市南區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟還是具備先天優(yōu)勢的。比如，市南區(qū)月租金為117.85元/平方米，在全市角度來說，市南區(qū)甲級樓宇月租金水平最高。但從空置率來看，市南區(qū)樓宇的空置率可以說全市最低。截至2021年7月，市南區(qū)共有5000平方米以上已投入使用樓宇130余座，總建筑面積近500萬平方米，可租/售總面積391萬平方米，閑置總面積50.1萬平方米，閑置率12.8%。高入駐率也體現(xiàn)了市南區(qū)良好的經(jīng)濟發(fā)展“生態(tài)”以及優(yōu)越的營商環(huán)境。

“市南區(qū)之所以空置率排名全市最低，主要原因是市南區(qū)堅持了與其他區(qū)市‘錯位發(fā)展’的方針，推動‘樓宇生態(tài)圈’?！备吖饷鞅硎?，目前，市南區(qū)擁有全市一半以上的甲級商務樓宇，大型總部企業(yè)147家，各類人才總量占戶籍人口的40%。青島海天中心已有15家世界500強和跨國公司區(qū)域總部簽約入駐，成為青島市南區(qū)起勢的載體和內(nèi)生動力。

市南區(qū)正依托海天中心、華潤中心、綠城深藍中心等高端商務載體，重點招引國際化、領軍型、創(chuàng)新型的世界500強和中國500強企業(yè)總部，瞄準數(shù)字經(jīng)濟、現(xiàn)代金融、商貿(mào)商務、航運貿(mào)易、文化旅游等產(chǎn)業(yè)，招引央企、上市公司區(qū)域總部及省內(nèi)龍頭企業(yè)。預計到2025年，引進區(qū)域性總部（機構）90家以上。新增商務樓宇面積100萬平方米，累計培育特色樓宇50座，累計更新改造樓宇50座，億元樓宇總數(shù)突破35座。2021年億元稅收樓宇總數(shù)突破25座，樓宇經(jīng)濟全口徑經(jīng)濟貢獻增長10億元。

隨著經(jīng)濟集約化程度的提高，樓宇將在各個生產(chǎn)環(huán)節(jié)中占據(jù)重要一環(huán)。據(jù)世邦魏理仕預計，2021年全國主要城市寫字樓凈吸納量有望突破500萬平方米，較2020年大幅增長60%以上。陸家嘴等一線城市核心商務區(qū)的寫字樓出租率將在2022年逐漸升至90%以上，并帶動區(qū)域內(nèi)租金增長率先進入企穩(wěn)回升的通道。

記者 李倚慰